Povinnosti realitního zprostředkovatele ve vztahu k AML zákonu (třetí část)

Autor článku: Jan Malý, realitní makléř

Datum uveřejnění: 5.1.2024

Autor si dává za cíl tímto článkem dopodrobna vylíčit právní povinnosti realitních zprostředkovatelů, které se týkající dodržovaní AML zákona v jeho novelizované podobě ve vztahu k jejich profesní činnosti. Autor uvádí, že je sám realitním zprostředkovatelem a to po dobu téměr 10 let, kdy se touto problematikou zaobírá. Jedná se v pořadí o třetí článek z celkových tří.

Uchovávání údajů povinnou osobou:

Povinná osoba uchovává po dobu 10 let od uskutečnění obchodu nebo od ukončení obchodního vztahu s klientem identifikační údaje získané při plnění svých povinností.

Modelová situace:
Ať už byla realitní transakce uskutečněna či nikoli, je zprostředkovatel povinen archivovat identifikační údaje. V praxi to je řešeno tak, že tyto údaje se nachází a) v listinné podobě, b) na trvalém nosiči dat (např. PC/ tablet/ CD), kdy tyto dokumenty musí být uloženy na bezpečném místě, ke kterému nemá přístup nikdo jiný, vyjma zprostředkovatele. Archivace je důležitá k poskytnutí součinnosti stran případné kontroly realizované FAU.

Oznámení podezřelého obchodu:

Zjistí-li povinná osoba v souvislosti se svojí činností podezřelý obchod, oznámí to Finančnímu analytickému úřadu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 5 kalendářních dnu ode dne zjištění podezřelého obchodu. Vyžaduji-li to okolnosti případu, zejména hrozí-li nebezpečí z prodlení, oznámí povinná osoba podezřelý obchod neprodlené po jeho zjištění.

V oznámení podezřelého obchodu uvede povinná osoba identifikační údaje toho, koho se oznámení týká, identifikační údaje všech dalších účastníků obchodu, které má v době podání oznámení k dispozici, informace o podstatných okolnostech obchodu a jakékoli další informace, které by mohly s podezřelým obchodem souviset a jsou významné pro jeho posouzení z hlediska opatřeni proti legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo financování terorismu. Oznámení lze odeslat prostřednictvím pošty, datové schránky anebo elektronické podatelny při užití zaručeného elektronického podpisu.

Vnitřní systém zásad:

Povinná osoba má povinnost zavést odpovídající strategie a postupy vnitřní kontroly a komunikace ke určené k potlačování legalizace výnosů z trestné činnosti a financováni terorismu.

Povinná osoba vypracuje ve lhůtě do 60 dnů ode dne, kdy se stala povinnou osobou, na základě hodnocení rizik podle písemný systém vnitřních zásad, postupů a kontrolních opatření k naplnění povinnosti stanovených tímto zákonem.

Systém vnitřních zásad včetně hodnoceni rizik schvaluje statutární orgán povinné osoby, například jednatel společnosti provozující realitní kancelář. Ovšem toto se týká také osob samostatně výdělečně činných.

Povinná osoba nemusí vypracovat systém vnitřních zásad písemně, jestliže v oblastech činnosti podléhajících působnosti tohoto zákona nezaměstnává další osoby, nebo pro ni nepracuji další osoby na základě jiného vztahu (obvykle samostatně výdělečně činné subjekty – realitní makléři).

Kontaktní osoba:

Povinná osoba určí konkrétního zaměstnance, který bude oznamovat povinnosti podle § 18 a k zajišťování průběžného styku s Finančním analytickým úřadem, pokud tyto činnosti nebude zajišťovat přímo statutární orgán.

Povinná osoba je povinna informovat Finanční analytický úřad o kontaktních údajích osoby, který bude vykonávat povinnosti vyplývající ze zákona, kde je nutné sdělit: jméno a příjmení, pracovní zařazeni a spojení, tedy obvykle email a telefonický kontakt. Oznámení je realizováno prostřednictvím datové schránky, neboť všechny podnikající subjekty jsou povinovány aplikovat tento způsob komunikace s orgány veřejné správy. Pokud se týče osob nepodnikajících, tyto jsou oprávněny oznámení učinit prostřednictvím pošty, ledaže by měli datovou schránku zřízenou na vlastní žádost, ovšem ani v takovém případě nemají povinnost tuto využívat při komunikaci s orgány státní správy.

Modelová situace:
Kontaktní osobou může být například sám realitní zprostředkovatel, pokud je osobou samostatně výdělečně činnou, statutární orgán realitního zprostředkovatele anebo například asistentka realitní kanceláře.

Školení zaměstnanců:

Pakliže povinná osoba má zaměstnance a tito mohou přicházet do styku s podezřelými obchody (typicky realitní makléři, asistentka realitní kanceláře), je povinná osoba povinna zajistit školení těchto zaměstnanců stran dodržování povinností vyplývajících z AML a to nejméně 1x za 12 kalendářních měsíců anebo ještě před zařazením na předmětné pracovní místo.

Obsahem školení je zejména typologie a znaky podezřelých obchodů, dále požadavky stanovené povinnou osobou v souladu s AML zákonem pro provádění identifikace a kontroly klient a postupy při řešení a oznamování podezřelých obchodů.

Povinná osoba a její zaměstnanci či spolupracující osoby jsou povinni dodržovat mlčenlivost jak stran aplikace způsobu vyhodnocování podezřelých obchodů, tak při nakládání s informacemi, které podléhají gesci AML zákona, které se dozvěděli při provádění identifikace nebo kontroly klienta.

Modelová situace:
Školení provádí například statutární zástupce zprostředkovatele, firemní právník anebo odborná společnost zaměřená na školení v právních oblastech. V České republice toto službu nabízí například společnost Gaudens, a.s. ve spolupráci s brněnskou advokátní kanceláří Sedláková legal, s.r.o.

Sankce za porušení zákona:

Povinná osoba se dopustí správního deliktu tím, že:

a) nesplní informační povinnost podle § 24 odst. 1 nebo § 24a odst. 4,

b) nepředá relevantní informaci své pobočce nebo dceřiné společností podle 24a odst. 1

c) nepřijme odpovídající doplňková opatření k účinnému zvládání rizika zneužití podle § 24a odst. 1,

d) v rozporu s § 24a odst. 3 nezajistí dodržování předpisů jiného členského státu v oblasti boje proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu svoji pobočkou nebo provozovnou působící v tomto jiném členském státě.

Nad rámec výše uvedeného jsou sankce stanoveny dalšími ustanoveními od § 38 a výše. Za správní delikt se uloží pokuta do 10.000.000 Kč. Vzhledem k výši pokut, které mohou být pro realitního zprostředkovatele likvidační, je na místě striktní dodržování zákona a pravidelné školení.

Autor článku na závěr jeho třídílné série odborných článků na téma implementace AML zákona v jeho novelizované podobě realitními zprostředkovateli uvádí, že z jeho úhlu pohledu je AML zákon na jednu stranu velmi přínosný stran vyhodnocování a řešení rizikových obchodů, kdy by měl významně přispět k ochraně společnosti před pácháním trestné činnosti, kterou by bylo velmi obtížné jinak odhalit, než pokud jsou tyto povinnosti přeneseny na všechny fyzické a právnické osoby. Na druhou stranu, ačkoli formální dodržování AML zákona je v dnešní době již samozřejmostí ze strany naprosté většiny realitních zprostředkovatelů, je v mnoha případech velmi problematické samotné oznamování podezřelých obchodů. Ačkoli autor článku tento právní předpis striktně dodržuje, sekal se již s problematikou aplikace AML zákona v případě spolupracujících podnikatelských subjektů, které jsou ze zákona členy nějakého uskupení, stavu, organizace, kde ačkoli je vůle na straně těchto spolupracujících osob, ačkoli se může dle všeho jednat o podezřelý obchod, k jeho oznámení Finančnímu analytickému úřadu nedojde.

Typicky se jedná například o advokáty či advokátní kanceláře. Zkušenost autora je taková, že ačkoli byl v několika případech advokát přesvědčen, že došlo k jednání, které nasvědčuje spáchání trestného činu a tedy jedná se o podezřelý obchod, advokát, vzhledem ke svojí zákonem stanovené mlčenlivosti, není oprávněn podezřelý obchod sám oznámit. Proto, aby tak učinil, se musí prvně obrátit na Českou advokátní komoru (ČAK), kdy tato organizace, ve které je povinné členství všech advokátů, advokátních kanceláří či advokátních koncipientů, je oprávněna věc vyhodnotit nehledě na právní názor na advokáta a následně rozhodnout, zdali bude obchod oznámen jako rizikový Finančnímu analytickému úřadu. Tento krok je z pohledu autora článku nejvíce problematický, neboť ačkoli je přesvědčení a vůle na straně advokáta, samotná Česká advokátní komora může rozhodnout o tom, že podle ní rizikový obchod rizikovým obchodem není a k oznámení vůbec nedojde.

Z těchto důvodu autor uvádí jeho vlastní názor, kdy se autor domnívá, že by AML zákon měl být postavený jinak, aby plnil svůj účel pro případ všech realitních transakcí, neboť samotní realitní zprostředkovatelé mohou povinnosti vyplývající z AML zákona plnit sebe lépe, ovšem pokud nedojde ke změně AML zákona jeho novelizací a změně zákona o advokacii, kdy by tyto právní předpisy po jejich novelizaci v těchto souvislostech mohly částečně zprostit advokáty mlčenlivosti, aby byly oprávněni podezřelé obchody oznamovat sami, bude se potom AML týkat skutečně všech osob zúčastněných při realizaci realitní transakce a proto bude docházet k ohlašování většího počtu rizikových obchodů a tak dojde ke komplexnímu potírání páchání trestné činnosti v jejím samotném počátku či ve stádiu pokusu.

Děkuji, že jste věnovali pozornost tomuto odborného článku na téma aplikace AML zákona ve vztahu k realitním zprostředkovatelům. Budu rád za sdílení tohoto článku mezi odbornou veřejností.