Povinnosti realitního zprostředkovatele ve vztahu k AML zákonu (druhá část)

Autor článku: Jan Malý, realitní makléř

Datum uveřejnění: 10.12.2023

Autor si dává za cíl tímto článkem dopodrobna vylíčit právní povinnosti realitních zprostředkovatelů, které se týkající dodržovaní AML zákona v jeho novelizované podobě ve vztahu k jejich profesní činnosti. Autor uvádí, že je sám realitním zprostředkovatelem a to po dobu téměř 10 let, kdy se touto problematikou zaobírá. Jedná se v pořadí o druhý článek z celkových tří.

Jako podezřelý obchod lze chápat takový obchod, pokud:

a) klientem nebo skutečným majitelem je osoba, vůči niž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce podle zákona o provádění mezinárodních sankcí,

b) předmětem obchodu je nebo má být zboží nebo služby, vůči nimž Česká republika uplatňuje sankce podle zákona o provádění mezinárodních sankcí,

c) klient se odmítá podrobit kontrole nebo odmítá uvést identifikační údaje osoby, za kterou jedná

Modelová situace: Na zprostředkovatele se obrátí klient, který je občanem Ruské federace, s požadavkem na zprostředkování prodeje jeho nemovitých věcí, které vlastní prostřednictvím jím ovládané obchodní společnosti se sídlem v Ruské federace, kdy po bližším prozkoumání lze zjistit, že v této firmě figurují jako společníci či akcionáři jiní občané Ruské federace, kteří dle veřejně dostupné sítě internet mají blízké provázání k tamnímu režimu a jeho hlavním představitelům.

Identifikace klienta:

Povinná osoba provede identifikaci klienta, pokud je zřejmé, že hodnota obchodu překročí částku 1 000 EUR anebo bez ohledu na limit limit 1000 EUR identifikuje povinná osoba klienta rovněž vždy, pokud jde o podezřelý obchod anebo vznik obchodního vztahu.

V praxi realitního zprostředkovatele je povinná osoba povinována provést identifikaci klienta pokaždé, když se jedná o pronajímatele, neboť se jedná o obchodní vztah (opakované plnění), tedy vezmeme li v úvahu, že sice nájemné v určité výši nájemce hradí každý měsíc, ovšem vztah založený nájemní smlouvou má určité trvání, v praxi autora článku to vždy bývá doba 12 měsíců, tedy je potřeba brát v potaz jednak podmínku obchodního vztahu (opakující se plnění), rovněž i objem peněz, který přesahuje limit, vezmeme-li v potaz délku smluvního vztahu.

Pokud se týká prodávajících či kupujících, až na možnou výjimku například obchodování se spoluvlastnickými podíly, ke dni zpracování tohoto odborného článku každá nemovitost k prodeji za komerční cenu, jejíž zprostředkování prodeje realizuje autor článku, přesahuje limit 1000 EUR.

Pokud se týká zájemce o pronájem (nájemce), zde může být výklad zákona poněkud sporný, ovšem pokud vezmeme v potaz, že nájemce má určitý finanční příjem, pro tento účel nehledě na to, z jakého zdroje, jestliže je zdroj příjmu legální, ze strany nájemce se potom jedná také o obchodní vztah definovaný tímto zákonem, neboť stejně jako pronajímatel každý měsíc obdrží určité plnění, které lze označit jako hodnotu transakce či přesněji jako objem transakce, stejně tak nájemce hradí pravidelně určité finanční prostředky, které v horizontu 12 měsíců přisáhnou limit 1000 EUR, jestliže jej nepřesáhnout už při úhradě: a) vratné kauce, b) provize c) první platby nájemného a záloh na energie a služby spojené s užíváním nemovité věci.

Provádění identifikace je realizováno předáním dokladu totožnosti v případě fyzických osob (například občanský průkaz, pas, rodný list) anebo dokladu z veřejného rejstříku (např. výpis z obchodního rejstříku, živnostenského rejstříku, z evidence skutečných majitelů).

V případě identifikace je také možné realizovat zprostředkovanou identifikaci, kdy samotné ověření totožnosti žadatele (identifikaci) provede notář a nebo úředník státní správy (např. referent na městském úřadě).

Modelová situace: Před uzavřením výhradní dohody o zprostředkování pronájmu nemovitých věcí s vlastníkem nemovité věci anebo před uzavřením rezervační smlouvy týkající se pronájmu nemovitých věcí si zprostředkovatel vyžádá občanský průkaz či jiný doklad totožnosti, provede jeho kopii, kdy na samotnou kopii uvede “klient souhlasí s pořízením kopie dokladu”, následně klient tento dokument podepíše a zprostředkovatel jej uloží na bezpečném místě ve své kanceláři. Tomuto procesu předchází kontrola sdělených údajů od klienta zprostředkovatelem a ověření podobnosti klienta dle fotografie v průkazu totožnosti. Tento proces lze nazvat identifikací ve smyslu AML zákona.

Kontrola klienta:

Kromě identifikace, která de facto spadá na každou realitní transakci, se realitní zprostředkovatel setká s pojmem kontrola klienta v souladu s ust. § 9 zákona.

Kontrolu klienta provádí povinná osoba před uskutečněním obchodu když je zřejmé, že obchod či obchodní vztah dosáhne hodnoty 15.000 EUR nebo vyšší anebo pokud se jedná o politicky exponovanou osobou, anebo pokud jde o osobu ze země, kterou na základě označeni Evropské komise nebo z jiného důvodu je třeba považovat za vysoce rizikovou. Ustanovení § 7 potom stanovuje ještě další případy nutnosti kontroly osoby, které se v realitní praxi příliš neuplatní, proto se jimi zpracovatel v této závěrečné práci dále nezabývá.

Kontrola klienta zahrnuje:

a) získání informaci o účelu a zamýšlené povaze obchodu nebo obchodního vztahu (například koupě nemovitosti za účelem bydlení nebo následného pronájmu)

b) zjišťování vlastnické a řídící struktury klienta a jeho skutečného majitele, pokud je klientem právnická osoba, svěřenský fond nebo jiné právní uspořádání. V praxi se setkáme primárně situací nutnosti ověření, zdali je fyzická osoba statutárním orgánem právnické osoby.

c) přezkoumávání zdrojů peněžních prostředků nebo jiného majetku, kterého se obchod nebo obchodní vztah týká, tedy zjištění zda-li se jedná o finanční prostředky pocházející například jako výdělek z ekonomické činnosti osoby (zaměstnání, podnikání) anebo dar od rodiny či třetí osoby.

d) Klient je povinen poskytnout povinné osobě (realitnímu zprostředkovateli) informace, které jsou k provedení kontroly nezbytné, včetně předložení příslušných dokladů.

e) Povinná osoba je oprávněna pořizovat kopie nebo výpisy z předložených dokladů a zpracovávat takto získané informace k naplnění účelu tohoto zákona.

V praxi je vhodné implementovat samostatný dokument, ve kterém budou podrobně uvedeny výše zmíněné parametry a tento dokument je dle názoru autora vhodné uzavírat s každým klientem, u kterého zákon stanovuje povinnost kontroly. Rovněž je nutné tento dokument archivovat pro případnou kontrolu.

Modelová situace:
Pokud se týká uzavření výhradní dohody o zprostředkování prodeje nemovitých věcí s vlastníkem nemovitosti anebo uzavření smlouvy o rezervaci s kupujícím, identifikace nebude dostačující, neboť je zřejmé, že hodnota transakce přesahuje částku 15.000 EUR, proto je zprostředkovatel povinen provést jak identifikaci, tak ještě s klientem uzavřít dokument nazvaný jako “kontrola a identifikace klienta”, ve kterém jsou mj. tři následující body, tedy a) prohlášení klienta dle požadavků AML zákona, b) původ finančních prostředků souvisejících s realitní transakcí (např. dar, hypotéka), c) účel a povaha koupě/ prodeje nemovité věci (např. prodej z důvodu koupě menší nemovitosti anebo koupě za účelem pronájmu). Samozřejmě povinností povinné osoby je tyto informace sdělené klientem ověřit nebo su nechat doložit konkrétní dokumenty (výplatní pásky, darovací smlouvu, smlouvu o prodeji nemovité věci či podílu v obchodní společnosti).

Neuskutečnění obchodu:

Povinná osoba odmítne uskutečnění nebo navázání obchodního vztahu anebo ukončí obchodní vztah v případě, že je dána identifikační povinnost podle § 7 odst. 1 nebo 2 a klient se odmítne podrobit identifikaci nebo odmítne doložit plnou moc podle § 8 odst. 4, anebo klient neposkytne potřebnou součinnost při kontrole nebo má-li osoba provádějící identifikaci nebo kontrolu pochybnosti o pravdivosti informaci poskytnutých klientem nebo o pravosti předložených dokladů a konečně v případě, že se jedná o politicky exponovanou osobu, která není schopna věrohodným způsobem doložit původ jejího majetku či peněžních prostředků.

Děkuji, že jste věnovali pozornost tomuto odborného článku na téma aplikace AML zákona ve vztahu k realitním zprostředkovatelům. Pokračování tohoto článku bude brzy zveřejněno na webu Realitní Komory České republiky. Budu rád za sdílení tohoto článku mezi odbornou veřejností.